Resultat av tilstandsvurdering av rør og baderom
Styret engasjerte teknisk avdeling i USBL for å få en vurdering av tilstand på røranlegg i borettslaget og har nå mottatt en rapport. Formålet med rapporten er å få en generell oversikt over vann- og avløpsrørenes tilstand, og beslutningsgrunnlag for en videre planlegging av fornyelsestiltak.
Se konklusjon/anbefalinger fra rapporten i bunn av infoskrivet. Hele rapporten er tilgjengelig på nettsiden eller ved henvendelse til styret.
I tråd med anbefalingen i rapporten vil styret prioritere rehabilitering av bunnledninger snarest mulig. Bunnledninger er de horisontale avløpsledningene som går under bygningene og ut til kommunal hovedledning. Dette har en kostnad på ca. 3,5 millioner kr. Styret vil i forbindelse med budsjettbehandlingen i høst vurdere hvorvidt det er forsvarlig at denne kostnaden trekkes fra borettslagets disponible midler.
Rapporten sier at vann- og avløpsrør til bad bør skiftes ut innen 10 år. Styret opplever også at mange andelseiere er interessert i en felles fornying av bad. Styret har bestilt en forprosjektutredning av røranlegg og våtrom, der USBL både vil se på en full våtromsfornying samt enklere alternativer med fornying av avløpsrør og muligheter for skifte av vannrør uten skadelige inngrep i våtrommene. Forprosjektrapporten skal være et fullstendig beslutningsgrunnlag for styret og andelseierne, og vil beskrive ulike løsninger, angi kostnadsrammer for løsningene, ta for seg finansieringsmodeller, og beskrive hvordan et slikt fellesprosjekt vil påvirke borettslagets økonomi og felleskostnadene. Da et prosjekt av denne størrelsesorden vil kreve låneopptak, vil beslutning om eventuell utbedring behandles på generalforsamling. Styret vil komme tilbake til dette.
Dørmatter og gjenstander i trappeoppgangene
Styret oppfordrer alle beboere til å ta en titt på dørmatten sin og bytte denne hvis den er slitt. Dette grunnet renholdet. Styret vil også minne om at det ikke er adgang til å ha stående gjenstander i oppgangene, av hensyn til trappevask og generell adkomst til oppgangene.
Styret ønsker alle en god høst!
Utdrag – konklusjon/anbefalinger – Rapport fra teknisk befaring v/ Usbl:
«Vann- og avløpsrør til bad bør skiftes ut innen en 10-års periode. Mer kritisk er vann og avløp til kjøkken. Disse rørene bør holdes under oppsikt og vurderes for utskifting fortløpende. Utskifting av kjøkkenstammene kan antakelig gjøres uten det helt store inngrep i den enkelte leilighet, men arbeidet er søknadspliktig til off. myndighet pga. brudd på brannceller.
Utskifting av vann- og avløpsrør til bad er vesentlig mer komplisert og vil ha som konsekvens at alle bad må bygges på nytt og da til standard som tilfredsstiller dagens forskrifter på de fleste områder. Dersom det allikevel er slik at mange har et ønske om nye bad, vil det være sterkt å foretrekke at dette gjøres som ett felles prosjekt og ikke som en sak overlatt til den enkelte andelseier for ukjent tid, løsningskvalitet og kostnad.
Avløpsrør kan rehabiliteres innvendig med en metode med plastarmert strømpe. Fullstendig kostnad for dette antas å koste kr. 60-80.000,-inkli mva pr. leilighet. Det er flere forhold å vurdere om en slik løsning vurderes og den dekker ikke opp for vannrørene. I forbindelse med rehabiliteringen av badene i år 2000 ble det brukt 50 mm sluk der det også ser ut til at 32 mm avløp fra servant er ført inn på samme rør med grenrør i gulv. Disse rørene er erfaringsmessig vanskelig å få til å strømpetrekke da dimensjonene blir så små at det vanskelig lar seg gjøre i praksis. Om dette likevel skulle la seg gjøre vil man stå igjen med avløpsrør fra sluk og servant som blir rundt 40mm. Dette er en såpas liten dimensjon at det er større fare enn normalt for tilstopping av rør når badene er i bruk. Det kan også være en utfordring at den nye plast materialet som legges på innsiden av røene ikke fester seg til nyere avløpsrør type PP som sannsynlig vis er brukt i badegulvene.
Fullstendig utskifting av vann- og avløpsrør (kjøkken og bad) inkl. bygging av nye bad antas å koste kr. 200-250.000,- inkl mva pr. leilighet og er den løsningen som nullstiller vedlikeholdet i gården på dette området. Det er den eneste løsningen som kan anbefales av oss.
Styret fikk i juni 2016 TT-Teknikk as til å utføre kontroll av bunnledninger ved bruk av kamera\filming. Rapporten er etter vårt syn ganske entydig og viser at rørene er slitte med en del sprekker, forskjøvede skjøter etc. Vår anbefaling er at borettslaget ganske raskt setter i gang rehabilitering\strømpetrekking av samtlige bunnledninger.
Dette bør gjøres komplett på hele bunnledningen fra stakeluker over kjellergulv og helt frem til hovedledninger. Det er viktig at man ikke venter for lenge med å utføre dette arbeidet da dette vil kunne fordyres betraktelig om noen av rørene skulle bryte sammen slik at det ikke lar seg gjøre å føre strømpe inn i rørene.
Dersom borettslaget ønsker det, kan Usbl Teknisk avdeling bistå med et videre arbeid mot å lage beslutningsgrunnlag og et senere tilbudsdokument for entreprise innenfor dette fagområdet.»